Incorporadora deve rescindir contrato e devolver 75% do valor pago por terreno

Sentença proferida pela 4ª Vara Cível de Dourados condenou uma incorporadora a devolver à parte autora, de imediato e em parcela única, o equivalente a 75% por cento das parcelas pagas por esta. De acordo com a sentença, a juíza declarou abusivo o desconto de 2% sobre o preço total ajustado e corrigido estipulado pela requerida referente a título de cláusula penal pela rescisão do contrato, bem como a retenção pela empreendedora de 25% sobre o valor total do contrato, referentes à taxa de administração, cobranças bancárias e demais despesas.

Aduz o autor que firmou com a ré contrato de compra e venda referente à aquisição de um lote, pelo valor total de R$ 69 mil, dos quais pagou o montante de R$ 12.701,34. Narra que ficou desempregado no meio do ano de 2017 e, além disso, conta que os reajustes presentes no contrato elevaram o valor da parcela, de modo que o pagamento das parcelas tornou-se impossível, motivo pelo qual procurou a empresa para rescisão contratual, sem, no entanto, obter êxito, uma vez que a parte requerida pretende reter todo o valor pago, conforme cláusulas contratuais.

Sustenta pela aplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova, bem como o direito à rescisão do contrato, com a revisão das cláusulas contratuais excessivamente desproporcionais e que tornem a avença extremamente onerosa, de modo que deve ser declarada nula a cláusula segunda, parágrafo segundo, alínea ‘a’ do contrato, bem como revisada a alínea ‘b’, compelindo a ré a restituir os valores pagos, com a autorização de retenção de 10%.

Devidamente citada, a incorporadora ofertou contestação, alegando a ausência de ilegalidade e/ou abusividade contratual, uma vez que a rescisão foi pleiteada exclusivamente por razões pessoais da requerente, de modo que a restituição de valores deve observar todos os descontos previstos no contrato firmado entre as partes, sob pena de violação aos princípios da livre iniciativa e segurança jurídica.

Defendeu a inexistência de bis in idem nos descontos, por se tratarem de naturezas jurídicas distintas, possibilitando a cumulação. Alegou que a rescisão contratual deve observar os parâmetros da Lei nº 13.786/18. Por fim, sustentou a legalidade da cobrança da taxa de corretagem e a impossibilidade de inversão do ônus da prova, além da necessidade de comprovação da insuficiência de recursos para concessão da gratuidade processual.

De acordo com os autos, a juíza Daniela Vieira Tardin verificou que é abusiva a cobrança pela parte requerida do equivalente a 27%, ou seja, a 25% referente à taxa de administração, cobranças bancárias e demais despesas, e 2% a título de cláusula penal pela rescisão do contrato, sobre o total do contrato, para o caso de rescisão do contrato por culpa do comprador, ou seja, a requerida agiu de má-fé.

Em sua decisão, a magistrada frisa que, em relação à cláusula penal no valor equivalente a 2% sobre o preço total ajustado e corrigido estipulado no contrato, é de se ver que se trata de cláusula nitidamente abusiva. “O que restou estipulado na letra ‘a’ do parágrafo segundo da cláusula segunda, estará havendo bis in idem e, por consequência, o enriquecimento sem causa pela parte requerida, o que não é permitido pela legislação pátria”.

Desse modo, a juíza concluiu que, para o caso de rescisão do contrato por ato exclusivo do comprador, é certo que este percentual incida sobre o valor efetivamente pago pelo comprador. “Assim, sem maiores delongas, de se ter por abusiva e, consequentemente, de se declarar nula de pleno direito a disposição contida na letra ‘a’ do parágrafo segundo da cláusula segunda do contrato firmado entre as partes, porquanto, e diante do que antes restou fundamentado, é de se ver que a parte requerida estabeleceu obrigação que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e incompatível com a boa-fé e igualdade de direitos”.

FONTE: TJMS