A reforma tributária, prestes a entrar em vigor, promete mudar significativamente as regras
que regem transações imobiliárias no Brasil. Ela altera a forma como os tributos são
cobrados, introduzindo novas obrigações e benefícios, dependendo do tipo de operação e
do perfil do proprietário ou inquilino. A principal novidade está na criação de dois impostos
de valor agregado (IVA): o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens
e Serviços (CBS), que substituirão tributos como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins.
Como afeta as vendas de imóveis
Uma das mudanças mais importantes é a ampliação da incidência tributária sobre a venda
de imóveis. Proprietários que vendem imóveis regularmente ou realizam construções para
venda serão impactados diretamente.
Pessoa física: Quem vender mais de três imóveis adquiridos nos últimos cinco
anos, ou vender imóveis construídos por si mesmo nesse período, será
considerado contribuinte do IBS e CBS. A carga tributária para essas operações
será atenuada por um desconto de 50% na alíquota, resultando em uma tributação
efetiva próxima de 15,9% sobre o lucro. Proprietários que não se enquadrem nesses
critérios continuarão sujeitos apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de
capital e ao ITBI.
Pessoa jurídica: Empresas que vendem imóveis enfrentarão as mesmas regras,
mas o aumento na carga tributária em comparação ao regime atual pode impactar
a lucratividade, especialmente em operações de grande porte.
Incentivos para imóveis populares
Para promover o acesso à moradia, a reforma introduziu um “redutor social” de R$ 100 mil
na base de cálculo do IBS e CBS para imóveis residenciais populares. No caso de lotes
residenciais, o redutor é de R$ 30 mil. Essa medida visa reduzir o impacto tributário sobre
imóveis destinados a famílias de baixa renda, tornando-os mais acessíveis.
Quem compra pode sentir os reflexos
Embora os novos tributos incidam sobre o vendedor, os compradores podem sentir os
efeitos nos preços. A maior carga tributária sobre transações imobiliárias, especialmente
em imóveis de alto padrão, tende a ser repassada ao consumidor. O ITBI, pago no momento
do registro do imóvel, permanece vigente e é uma despesa adicional para o comprador.
Em situações específicas, como leilões judiciais, o comprador poderá ser responsável
direto pelo pagamento do IBS e CBS, o que aumenta o custo final da aquisição.
Novidades para o mercado de aluguéis
A reforma também trouxe mudanças para a tributação de aluguéis. Pessoas físicas com
receita anual acima de R$ 240 mil provenientes de aluguéis (equivalente a R$ 20 mil
mensais) e que possuem mais de três imóveis alugados serão tributadas pelo IBS e CBS,
com uma alíquota reduzida, resultando em uma carga tributária efetiva de 7,95%.
Pequenos locadores, no entanto, contarão com uma dedução de R$ 600 por imóvel na base
de cálculo.
Para os inquilinos, a nova tributação pode levar ao aumento nos valores dos aluguéis, já
que é provável que os proprietários repassem esses custos.
A reforma tributária traz mudanças significativas para o mercado imobiliário, que podem
impactar tanto proprietários quanto inquilinos e compradores. As novas regras exigirão
maior planejamento tributário, especialmente para aqueles que realizam transações
frequentes ou de grande porte.
Se você é proprietário de imóveis ou está envolvido em transações imobiliárias, é essencial
contar com a assessoria de um advogado especializado para compreender as implicações
dessas mudanças e identificar estratégias para minimizar impactos financeiros.
Por: Tomás Meireles Cardosol | OAB/SC 59.969A | Bertol Sociedade de Advogados
