A compra de um imóvel na planta é uma decisão comum para quem deseja investir no futuro ou realizar o sonho da casa própria. No entanto, atrasos na entrega são frequentes e podem gerar preocupações e impactos financeiros para os compradores. Por isso, conhecer os direitos garantidos pela legislação é fundamental para evitar prejuízos e adotar medidas adequadas.
A legislação brasileira, incluindo a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), a Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018) e o Código Civil, estabelece regras para proteger os adquirentes. Um ponto importante é o prazo de tolerância de 180 dias, período máximo permitido para atrasos sem penalização à incorporadora. Caso esse prazo seja ultrapassado, o comprador pode pleitear indenização por danos ou rescindir o contrato, assegurando a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. O Art. 30 do Código de Defesa do Consumidor reforça que as condições prometidas pela incorporadora devem ser cumpridas integralmente.
Se o atraso ultrapassar o prazo de tolerância, o adquirente pode buscar indenização por danos morais e materiais. Além disso, é comum que compradores continuem sendo cobrados pela taxa de evolução de obra, mesmo após o atraso na entrega. Essa taxa, que deveria ser limitada ao período de construção, torna-se indevida após o prazo contratual. O Tema 996 do STJ, vinculado ao Recurso Especial nº 1.729.593/SP, determinou que a cobrança dessa taxa após o prazo de entrega é ilegal, garantindo o direito à restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos.
Outro problema que pode impactar financeiramente o comprador é a continuidade do pagamento das parcelas do imóvel mesmo após o atraso na entrega. O Art. 476 do Código Civil estabelece que uma parte pode suspender sua obrigação se a outra não cumprir a sua. Dessa forma, em algumas situações, é possível buscar medidas jurídicas para suspender os pagamentos ou pleitear indenização.
A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) prevê que atrasos superiores a 180 dias permitem ao comprador rescindir o contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. Caso opte por manter o contrato, o adquirente pode reivindicar indenização pelo atraso. No entanto, apenas em casos de força maior ou caso fortuito, devidamente comprovados, a incorporadora poderia ser isentada de responsabilidade.
Medidas Legais Disponíveis ao Adquirente
Diante do atraso na entrega do imóvel, o comprador pode recorrer a diversas medidas para garantir seus direitos, tais como:
- Notificação extrajudicial solicitando esclarecimentos e providências da incorporadora;
- Rescisão contratual, com devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos;
- Pedido de indenização por danos morais e materiais devido ao atraso na entrega;
- Execução específica do contrato, para exigir o cumprimento da obrigação pela incorporadora;
- Convocação de assembleia de adquirentes, conforme a previsão da Lei nº 4.591/1964, para que os compradores discutam coletivamente o problema e adotem medidas conjuntas.
A escolha da solução mais adequada dependerá das circunstâncias específicas de cada caso, como o tempo de atraso e os impactos financeiros sofridos pelo comprador.
Conclusão
Os atrasos na entrega de imóveis são um problema recorrente no setor da construção civil . As normas vigentes equilibram os direitos dos consumidores e das incorporadoras, proporcionando segurança jurídica às transações. Estar bem informado sobre essas regras é essencial para evitar prejuízos e garantir a melhor solução para cada situação.
Diante da complexidade das normas e das implicações jurídicas envolvidas, a análise do contrato e das cláusulas aplicáveis por um profissional especializado pode ser fundamental para avaliar as alternativas disponíveis e adotar medidas adequadas à proteção dos direitos do comprador.
Por: Dayane Rêgo Oliveira | OAB/SC 72.510 | Bertol Sociedade de Advogados
